Wywłaszczenia gruntów na cele drogowe
Najczęstsze wywłaszczenia związane są z realizacją inwestycji drogowych. Na jakich warunkach przebiegają postępowania prowadzące do pozbawienia praw do gruntów? Czym jest decyzja ZRID i jak wyceniane są wywłaszczane nieruchomości?
Rozbudowa infrastruktury, szczególnie realizacja projektów komunikacyjnych takich jak budowa dróg, jest nieodłączną częścią postępu gospodarczego. Duże przedsięwzięcia wymagają jednak przejmowania nowych terenów, a to prowadzi do konieczności wywłaszczenia nieruchomości położonych na planowanych trasach.
Zezwolenie na realizację inwestycji drogowej (ZRID)
Wywłaszczenie gruntów na cele drogowe następuje w wyniku decyzji administracyjnej, tj. zezwolenia na realizację inwestycji drogowej (ZRID). Decyzja jest wydawana zgodnie z tzw. specustawą drogową przez starostów lub prezydentów miast na prawach powiatu – w odniesieniu dróg powiatowych i gminnych, a przez wojewodów dla dróg wojewódzkich i krajowych. Decyzja ZRID niemal zawsze ma nadany rygor natychmiastowej wykonalności, co umożliwia inwestorowi jak najszybsze przejęcie nieruchomości i rozpoczęcie prac.
Metodologia wyceny nieruchomości wywłaszczanych pod drogi
Wycena nieruchomości przejętych pod budowę dróg jest zadaniem rzeczoznawców majątkowych, którzy sporządzają operaty szacunkowe. Dokumenty te służą następnie jako podstawa do ustalenia wysokości odszkodowania. Proces wyceny jest skomplikowany i bywa, że budzi kontrowersje, zwłaszcza w odniesieniu do zastosowania odpowiedniej metodologii.
Obecnie rzeczoznawcy oszacowują wartość nieruchomości drogowych z wykorzystaniem tzw. „małej zasady korzyści”. Na czym ona polega? W przypadku, gdy przeznaczenie gruntów wydzielonych pod budowę drogi prowadzi do wzrostu ich wartości, trzeba uwzględnić wartość działek wydzielonych pod tę drogę. Jeżeli w planie miejscowym dane nieruchomości były opisane jako przeznaczone pod drogę, a brak jest cen transakcyjnych tzw. nieruchomości podobnych, wtedy dokonujący szacunków rzeczoznawca powinien natomiast wziąć pod uwagę grunty przyległe i ich dominujące przeznaczenie.
Określona przez specjalistę wartość może być powiększona na podstawie badań rynkowych maksymalnie o 50%.
Ustalanie odszkodowania za wywłaszczenie
Organ, który wydał decyzję ZRID, jest zarazem odpowiedzialny za ustalenie wysokości odszkodowania. Termin na wydanie decyzji o odszkodowaniu został przez legislatora określony na 60 dni od wydania decyzji ZRID z rygorem natychmiastowej wykonalności lub na 30 dni od momentu, gdy decyzja nieposiadająca rygoru stała się ostateczna. Następnie odszkodowanie powinno zostać wypłacone w terminie 14 dni.
W praktyce, często dochodzi do opóźnień w wypłacie odszkodowań. Dodatkowo trzeba wiedzieć, że w przypadku odwołań od decyzji ZRID odszkodowanie nie zostanie wypłacone nim nie zakończy się postępowanie (potrafi trwać latami). W takich sytuacjach pewnym rozwiązaniem jest wnioskowanie o zaliczkę na poczet odszkodowania, przy czym zaliczka ta jest wypłacana w ciągu 30 dni od złożenia wniosku.
Odwołanie od decyzji o odszkodowaniu zostanie rozpatrzone po myśli strony tylko wtedy, gdy decyzja została wydana niezgodnie z prawem, stąd zaleca się konsultacje prawne, aby ocenić możliwości zwiększenia ustalonego odszkodowania.
